La visura catastale per registrare il contratto preliminare

Il contratto preliminare è un documento fondamentale per la vendita di un immobile: pur non avendo la validità di un contratto definitivo, il preliminare fornisce l’occasione di verificare la regolarità dello stato dell’immobile attraverso l’analisi dei documenti relativi (come la visura catastale e la planimetria) che devono essere allegati al contratto preliminare; allo stesso tempo costituisce un primo step che impegna reciprocamente le parti nell’iter che porta alla conclusione dell’affare.

Il contratto preliminare stabilisce anche la data del rogito. In alcuni casi, i venditori sono restii a registrare presso l’Agenzia delle Entrate di competenza il contratto preliminare (dovendo dopo sostenere anche le spese per la registrazione del rogito), ma un controllo sulla visura catastale online assicura l’acquirente sull’operazione avvenuta.

Perché inserire anche la visura? La visura catastale è tra i documenti obbligatori da allegare sia al contratto di vendita, che al rogito finale. Il documento è una scheda fiscale dell’immobile: rendita catastale, luogo dove si trova l’immobile, classe di riferimento per calcolare eventuali aliquote sono indicazioni presenti solo nella visura, e poi riportati in un secondo momento nei contratti.

In caso di mancato aggiornamento dei documenti, il contratto preliminare e il rogito successivo andranno considerati nulli: c’è il rischio che i documenti non siano conformi alle reali condizioni dell’immobile! Per questo, è sempre bene che l’acquirente vincoli il venditore con una clausola relativa alla regolarità degli allegati.

Tutti i documenti devono essere in triplice copia: una andrà all’ente di riscossione, le altre due ai contraenti. Oltre alla visura catastale in regola, la registrazione del contratto preliminare prevede una serie di pagamenti.

I primi sono i bolli: sarà necessaria una marca da bollo di 14,62 Euro ogni quattro pagine (il termine pagina fa riferimento a un documento parte del contratto di almeno 100 righe); un’altra da 1 Euro per ogni foglio A4 allegato e ancora una terza da 1,50 Euro per ciascun documento allegato in formato A3.

Ai bolli andranno aggiunte le imposte, pari a 168 Euro. Le tasse riguardano anche gli acconti e le caparre. Se il contratto preliminare ha previsto il versamento di queste somme, i contraenti dovranno pagare il 3% dell’acconto, oppure lo 0,50% della caparra all’Agenzia delle Entrate.

Le somme vanno versate utilizzando il modello F23. Se la registrazione non è stata effettuata entro 20 giorni, sono previste diverse sanzioni. L’Agenzia delle Entrate fornirà, al termine della procedura, il modello 69, da utilizzare per la registrazione del rogito.

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